Ακίνητα: Έρχεται νέος χάρτης αντικειμενικών αξιών – Ποιες περιοχές βρίσκονται ψηλά στη λίστα

Μεγαλώνει η απόσταση ανάμεσα στις τιμές που καταγράφονται στις πραγματικές αγοραπωλησίες ακινήτων και στις αντικειμενικές αξίες που χρησιμοποιεί η Εφορία. Η εικόνα αυτή αναμένεται να αποτελέσει τη βάση για την επόμενη αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης, ενώ περισσότερες από 2.100 περιοχές, από την Κρήτη έως τον Έβρο, πρόκειται να ενταχθούν για πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα.

Χαρακτηριστικά είναι τα στοιχεία από πρόσφατες μεταβιβάσεις. Σύμφωνα με «ΤΑ ΝΕΑ», διαμέρισμα 85,22 τ.μ. στο Κολωνάκι, πρώτου ορόφου και κατασκευής του 1965, πωλήθηκε τον Αύγουστο έναντι 581.400 ευρώ.

Η συναλλαγή αντιστοιχεί σε 6.822 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, όταν η τιμή ζώνης στην περιοχή βρίσκεται στα 4.750 ευρώ. Η πραγματική τιμή πώλησης ήταν δηλαδή περίπου 44% υψηλότερη από την τιμή που χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας.

Ακόμη μεγαλύτερη απόκλιση καταγράφηκε στη Γλυφάδα, όπου διαμέρισμα 65 τ.μ., κατασκευής του 1977, άλλαξε χέρια τον Ιούνιο έναντι 315.000 ευρώ. Η τιμή διαμορφώθηκε στα 4.846 ευρώ ανά τ.μ., υπερδιπλάσια της τιμής ζώνης των 2.350 ευρώ.

Το φαινόμενο δεν περιορίζεται στις ακριβότερες συνοικίες. Στην Καλλιθέα, κατοικία 87 τ.μ. του 1954 πωλήθηκε τον Απρίλιο έναντι 159.000 ευρώ, με την τιμή της συναλλαγής να βρίσκεται περίπου 35% πάνω από την αντικειμενική αξία.

Στο «ραντάρ» οι περιοχές με μεγάλη άνοδο

Οι σημερινές αντικειμενικές αξίες παραμένουν στα επίπεδα που καθορίστηκαν κατά την προηγούμενη αναπροσαρμογή, τον Ιούνιο του 2021. Έκτοτε, όμως, οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά, δημιουργώντας μεγάλες αποκλίσεις κυρίως σε περιοχές με έντονη οικιστική ή τουριστική ζήτηση.

Ο φάκελος της επόμενης αναπροσαρμογής αναμένεται, σύμφωνα με το δημοσίευμα, να ανοίξει μετά τις εκλογές και κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2027.

Ιδιώτες εκτιμητές, με τη συνδρομή ψηφιακών εργαλείων και στοιχείων από βάσεις δεδομένων, θα κληθούν να υπολογίσουν τις νέες τιμές εκκίνησης, ενώ η τελική απόφαση θα ανήκει στον υπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Με βάση τις σημερινές αποκλίσεις, στο επίκεντρο αναμένεται να βρεθούν το κέντρο της Αθήνας, με περιοχές όπως Κολωνάκι, Κυψέλη και Εξάρχεια, καθώς και τα νότια προάστια, ιδιαίτερα Γλυφάδα, Βούλα και Βουλιαγμένη.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν και οι περιοχές γύρω από το Ελληνικό, όπου η μεγάλη επένδυση και η ζήτηση για κατοικίες υψηλών προδιαγραφών έχουν επηρεάσει σημαντικά την κτηματαγορά.

Στη λίστα βρίσκονται ακόμη τμήματα των βορείων προαστίων, ο Πειραιάς, η Θεσσαλονίκη, αλλά και νησιά και δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί, όπου οι εμπορικές τιμές έχουν κινηθεί πολύ ταχύτερα από τις αντικειμενικές.

Στο αντικειμενικό σύστημα πάνω από 2.100 νέες περιοχές

Παράλληλα με την αναθεώρηση των υφιστάμενων τιμών ζώνης προχωρά και η διεύρυνση του συστήματος.

Περισσότερες από 2.100 περιοχές από την Κρήτη μέχρι τον Έβρο και από την Κέρκυρα έως το Καστελλόριζο αναμένεται να αποκτήσουν για πρώτη φορά αντικειμενικές αξίες.

Πρόκειται για περιοχές οι οποίες, παρότι βρίσκονται εντός σχεδίου πόλης, εξακολουθούν να βρίσκονται εκτός του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων.

Συνεχίζεται η άνοδος των τιμών

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που επικαλείται το δημοσίευμα δείχνουν ότι η ανοδική πορεία της κτηματαγοράς συνεχίζεται, αν και με χαμηλότερο ρυθμό.

Κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2026, οι τιμές των διαμερισμάτων εμφανίζονται αυξημένες κατά 5,5% σε ετήσια βάση, έναντι μέσης αύξησης 8,3% το 2025.

Στην Αθήνα η ετήσια άνοδος διαμορφώθηκε στο 5%, στη Θεσσαλονίκη στο 4,7%, στις άλλες μεγάλες πόλεις στο 5,4% και στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας στο 7,1%.

Οι μεταβιβάσεις πριν από τις αλλαγές

Η προοπτική νέων αντικειμενικών αξιών δημιουργεί ένα διαφορετικό τοπίο και για όσους σχεδιάζουν αγοραπωλησίες, γονικές παροχές ή δωρεές ακινήτων.

Ιδιαίτερα στις περιοχές όπου η εμπορική τιμή έχει απομακρυνθεί σημαντικά από την αντικειμενική, ενδεχόμενη αύξηση της τιμής ζώνης θα μπορούσε να ανεβάσει τη φορολογητέα αξία και, κατά συνέπεια, ορισμένα από τα έξοδα που συνδέονται με μία μεταβίβαση.

Σύμφωνα με «ΤΑ ΝΕΑ», επιπλέον παράγοντας για συγκεκριμένες κατηγορίες επενδυτών αποτελεί η αλλαγή που προβλέπεται από την 1η Ιουλίου 2027 στον φόρο μεταβίβασης για αγορές κατοικιών από ορισμένους πολίτες τρίτων χωρών, με τον συντελεστή να αυξάνεται από 3% σε 15%.

Το μέτρο, όπως αναφέρεται, αφορά κατοικίες και όχι επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα ή άλλες κατηγορίες, ενώ προβλέπονται συγκεκριμένες εξαιρέσεις ανάλογα με την ιθαγένεια ή το καθεστώς διαμονής.

Ποιοι φόροι επηρεάζονται

Η μεταβολή των αντικειμενικών αξιών έχει ευρύτερη σημασία, καθώς οι τιμές ζώνης συνδέονται με σειρά φόρων και επιβαρύνσεων στην ακίνητη περιουσία.

Μεταξύ αυτών βρίσκονται ο φόρος μεταβίβασης, οι κληρονομιές, οι δωρεές και οι γονικές παροχές.

Στην εξίσωση βρίσκεται και ο ΕΝΦΙΑ, χωρίς ωστόσο μία αύξηση της τιμής ζώνης να συνεπάγεται αυτομάτως αντίστοιχη αύξηση του φόρου, καθώς το τελικό ποσό διαμορφώνεται και από τους συντελεστές και τα κλιμάκια που εφαρμόζονται.

Μαζί με τον νέο χάρτη των αντικειμενικών αξιών αναμένεται, σύμφωνα με το δημοσίευμα, να εξεταστεί συνολικά και το φορολογικό πλαίσιο που συνδέεται με τα ακίνητα, καθώς το ζητούμενο θα είναι να περιοριστεί η μεγάλη απόσταση μεταξύ αντικειμενικών και πραγματικών τιμών της αγοράς χωρίς η προσαρμογή να οδηγήσει σε απότομες φορολογικές επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες.

Πηγή: ΤΑ ΝΕΑ