Κρήτη: Κίνδυνος κατάρρευσης της οικοδομής από το Π.Δ. οικισμών – Σκληρή ανακοίνωση ΤΕΕ/ΤΑΚ

Έντονη ανησυχία και σύσσωμη αντίδραση εκφράζει η Αντιπροσωπεία του ΤΕΕ/ΤΑΚ, η οποία στη συνεδρίασή της στις 10 Σεπτεμβρίου 2025 κατέθεσε μια από τις πιο αναλυτικές και αιχμηρές τοποθετήσεις σχετικά με το νέο Προεδρικό Διάταγμα (ΦΕΚ 194/15-04-2025/τ. Δ’). Το Π.Δ. καθορίζει τις προδιαγραφές οριοθέτησης των οικισμών προ του 1923 και κάτω των 2.000 κατοίκων και ταυτόχρονα επαναπροσδιορίζει τους όρους δόμησης, τις χρήσεις γης και συνολικά το πλαίσιο πολεοδομικής λειτουργίας τους.

Σύμφωνα με το ΤΕΕ/ΤΑΚ, το διάταγμα ανατρέπει το μέχρι σήμερα ισχύον καθεστώς, δημιουργώντας δραματικές αλλαγές στις οριοθετήσεις οικισμών, αφού προβλέπει αυτοτελείς μελέτες και νέα Προεδρικά Διατάγματα για κάθε οικισμό, αποκλείοντας ταυτόχρονα κάθε δυνατότητα διεύρυνσης των υφιστάμενων ορίων. Οι αλλαγές αυτές, όπως σημειώνεται, αποτελούν άμεση συνέπεια παλαιότερων ακυρωτικών αποφάσεων του ΣτΕ για οικισμούς σε Πήλιο και Ρέθυμνο, οι οποίες έκριναν ότι οι Νομάρχες δεν είχαν αρμοδιότητα να οριοθετήσουν ή να επεκτείνουν όρια οικισμών μετά το 1983.

Τριπλή ζώνη στους οικισμούς – «Συρρίκνωση ορίων και πολεοδομικός ακρωτηριασμός»

Με βάση το νέο Π.Δ., οι οικισμοί χωρίζονται σε τρεις ζώνες:
• Ζώνη Α – Το ιστορικό συνεκτικό τμήμα προ του 1923
• Ζώνη Β – Το συνεκτικό τμήμα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983
• Ζώνη Β1 – Το διάσπαρτο τμήμα έως το 1983

Η κατάταξη αυτή οδηγεί σε σημαντική συρρίκνωση των ορίων πολλών οικισμών, με αποτέλεσμα μεγάλο μέρος οικοπέδων που οικοδομήθηκαν νόμιμα τις τελευταίες δεκαετίες να τίθενται εκτός ορίων και κατ’ επέκταση εκτός οικοδομησιμότητας. Το ΤΕΕ/ΤΑΚ εκτιμά ότι:

– Το 80% των σημερινών άρτιων οικοπέδων κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός οικισμού.
– Η απώλεια εμπορικής αξίας μπορεί να ξεπεράσει τα 100 δισ. ευρώ πανελλαδικά.
– Στην Κρήτη, όπου οι μικροί οικισμοί είναι η πλειονότητα, οι επιπτώσεις θα είναι «κατακλυσμιαίες» για την οικοδομική δραστηριότητα και τη βιωσιμότητα των τοπικών κοινωνιών.

Η κυβερνητική τροπολογία και η νέα «Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού»

Μετά τις αντιδράσεις σε όλη τη χώρα, η κυβέρνηση ψήφισε τροπολογία (ΦΕΚ 116/4-7-2025/τ.Α’), η οποία επιτρέπει –υπό όρους– τη διατήρηση των υφιστάμενων ορίων σε οικισμούς έως 700 κατοίκους. Δημιουργείται έτσι η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.), όπου η αρτιότητα κυμαίνεται από 500 έως 2.000 τ.μ. και απαιτείται πρόσωπο 10 μέτρων.

Ωστόσο, σύμφωνα με το ΤΕΕ/ΤΑΚ, η τροπολογία «καλλωπίζει» επιφανειακά το ζήτημα, χωρίς να θεραπεύει τις βαθιές στρεβλώσεις του νέου Π.Δ., ενώ δεν προβλέπει παρεκκλίσεις για μικρά οικόπεδα, δημιουργώντας πλήθος αδιεξόδων.

Αυστηρότεροι όροι δόμησης – Χαμηλότεροι συντελεστές – «Απαξίωση περιουσιών»

Το ΤΕΕ/ΤΑΚ  επισημαίνει ότι:

– Στη Ζώνη Α απαιτείται πλέον αρτιότητα 2.000 τ.μ. (ακόμη και σε ιστορικά κέντρα όπου τέτοια οικόπεδα είναι ανύπαρκτα).
– Μικρά οικόπεδα προ του 1983 με εμβαδά έως 150 τ.μ. συχνά καθίστανται οριστικά μη οικοδομήσιμα.
– Στις Ζώνες Β, Β1 και Ζ.Α.Ο. δεν προβλέπονται παρεκκλίσεις, παράδοση που ίσχυε επί δεκαετίες.
– Στις ΠΕΧ (οικισμοί 701–2000 κατοίκων) η αρτιότητα αυξάνεται έως 4.000 τ.μ. με συντελεστή δόμησης 0,2, μέτρο που το ΤΕΕ/ΤΑΚ χαρακτηρίζει «οικονομική θανατική καταδίκη» για χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες.

Η αντιπροσωπεία κάνει λόγο για πλέγμα κανόνων που δημιουργούν «τεράστια προβλήματα συνταγματικότητας και ασφάλειας δικαίου», αφού περιουσίες που είχαν φορολογηθεί και αντιμετωπίζονταν ως οικόπεδα, αντιμετωπίζονται ξαφνικά ως αγροτικές εκτάσεις.

Το ΤΕΕ/ΤΑΚ ζητά άμεση ανάκληση – Προειδοποιεί για κοινωνικές συνέπειες

Στο ψήφισμα του ΤΕΕ/ΤΑΚ τονίζεται ότι το νέο Π.Δ. «υπονομεύει την επανακατοίκηση της υπαίθρου και ωθεί τους μικροϊδιοκτήτες σε εξαναγκασμένες πωλήσεις προς μεγάλους επενδυτές». Παράλληλα σημειώνεται ότι η εφαρμογή των διατάξεων «φρενάρει» την πολεοδομική δραστηριότητα και μπλοκάρει τις τοπικές κοινωνίες εν όψει των ΤΠΣ και ΕΠΣ.

Το ΤΕΕ/ΤΑΚ  ζητά:

• Απόσυρση ή ριζική τροποποίηση του Π.Δ. 194/2025
• Επαναφορά των οριοθετήσεων που έγιναν με το Π.Δ. του 1985
• Χρήση των πλέον πρόσφατων αεροφωτογραφιών αντί του 1983
• Διαδικασία επανακαθορισμού ορίων με συμμετοχή ΟΤΑ και επιστημονικών φορέων
• Άμεση προώθηση πολεοδομικών μελετών μέσω ΤΠΣ/ΕΠΣ
• Ρητή πρόβλεψη μη αναδρομικότητας, για να μην ακυρωθούν κεκτημένα ιδιοκτησιακά δικαιώματα

Το ΤΕΕ/ΤΑΚ υπογραμμίζει ότι οι αλλαγές που επιχειρούνται, αν εφαρμοστούν ως έχουν, «απειλούν να ανατρέψουν δεκαετίες πολεοδομικής πρακτικής» και καλεί την Πολιτεία να δώσει άμεσα λύσεις πριν δημιουργηθούν μη αναστρέψιμες κοινωνικές και οικονομικές συνέπειες.