«Απόβαση» διεθνών ξενοδοχειακών ομίλων στην Κρήτη – Τα μεγάλα projects που αλλάζουν τον τουρισμό

Περισσότερα από 3.000 νέα ξενοδοχειακά δωμάτια αναμένεται να προστεθούν στην ελληνική αγορά μέσα στην περίοδο 2026-2027, σηματοδοτώντας ένα νέο μεγάλο επενδυτικό κύμα στον ελληνικό τουρισμό. Διεθνείς ξενοδοχειακοί όμιλοι διευρύνουν την παρουσία τους σε Αθήνα, Κρήτη , Κυκλάδες και Ιόνιο, ενώ παράλληλα νέες περιοχές, όπως η Πελοπόννησος, αρχίζουν να προσελκύουν σημαντικά projects υψηλών προδιαγραφών.

Η νέα φάση ανάπτυξης έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία η ελληνική τουριστική αγορά φαίνεται να αλλάζει χαρακτηριστικά. Η αύξηση του αριθμού των επισκεπτών δεν αποτελεί πλέον τον μοναδικό δείκτη δυναμικής, καθώς το ενδιαφέρον μετατοπίζεται σταδιακά προς την αύξηση της αξίας ανά επισκέπτη, την αναβάθμιση των καταλυμάτων και την ενίσχυση του premium τουριστικού προϊόντος.

Τα στοιχεία της SPEAK Research αποτυπώνουν αυτή τη μεταβολή. Στο πρώτο εξάμηνο του 2026 οι διανυκτερεύσεις αυξήθηκαν μόλις κατά 0,6%, την ώρα που τα ξενοδοχειακά έσοδα σημείωσαν άνοδο 10,1%. Η σημαντική διαφορά μεταξύ των δύο μεγεθών δείχνει ότι η ανάπτυξη στηρίζεται περισσότερο στις τιμές και στην αναβάθμιση των παρεχόμενων υπηρεσιών και λιγότερο στην αύξηση του όγκου των διανυκτερεύσεων.

Η Αθήνα αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτής της νέας πραγματικότητας. Η πρωτεύουσα έχει εξελιχθεί σε προορισμό με δραστηριότητα καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους. Το 2025 έκλεισε με πληρότητα 77,1%, μέση ημερήσια τιμή δωματίου 177 ευρώ και RevPAR 137 ευρώ, αυξημένο κατά 3,4%.

Η δυναμική συνεχίστηκε και στις αρχές του 2026. Κατά το πρώτο τρίμηνο, η πληρότητα ενισχύθηκε κατά 2,4%, ενώ το ADR αυξήθηκε κατά 2%, οδηγώντας σε άνοδο 4,5% του RevPAR. Αντίθετα, στην περίοδο Απριλίου-Οκτωβρίου 2025 η πληρότητα υποχώρησε κατά 1,2%, ενώ η μέση τιμή αυξήθηκε κατά 2,7%, στοιχείο που ενισχύει την εικόνα μιας αγοράς όπου η τιμολογιακή πολιτική αποκτά ολοένα μεγαλύτερη σημασία.

Στην πρωτεύουσα βρίσκεται σε εξέλιξη ένας σημαντικός αριθμός νέων επενδύσεων, με έντονη παρουσία διεθνών brands και έμφαση στις κατηγορίες luxury και upper-upscale. Το Conrad Athens «The Ilisian» πρόσθεσε 307 δωμάτια, ενώ το Radisson RED Mitropoleos Square διαθέτει 109 δωμάτια και το Radisson Theatrou Square ακόμη 173.

Στην ίδια κατεύθυνση κινείται και το Mandarin Oriental Athens, με 123 δωμάτια και 17 residences. Στο Ελληνικό, το Hard Rock Hotel & Casino Athens αποτελεί ένα από τα μεγαλύτερα projects, με 1.100 δωμάτια και συνολική επένδυση που εκτιμάται σε 1,5 δισ. ευρώ.

Η συγκέντρωση νέας προσφοράς δημιουργεί, ωστόσο, και ένα κρίσιμο ερώτημα για την επόμενη ημέρα: αν η ζήτηση θα μπορέσει να απορροφήσει τις νέες μονάδες χωρίς να ανακοπεί η μέχρι σήμερα ανοδική πορεία των τιμών. Σύμφωνα με τη SPEAK Research, ιδιαίτερα απαιτητική αναμένεται η περίοδος από το πρώτο τρίμηνο του 2027 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2028, όταν σημαντικό μέρος των νέων projects θα έχει πλέον περάσει σε πλήρη λειτουργία.

Στην περιφέρεια, η Κρήτη βρίσκεται στην πρώτη γραμμή του επενδυτικού ενδιαφέροντος. Για το 2026 προγραμματίζονται ή έχουν ήδη πραγματοποιηθεί επτά σημαντικά branded openings. Ήδη έχουν ανοίξει το Ikos Kissamos, επένδυση ύψους 150 εκατ. ευρώ, και το INNSiDE by Meliá στην Ελούντα, ενώ για το 2027 ακολουθεί το Rosewood Blue Palace.

Το ενδιαφέρον για την Κρήτη συνδέεται τόσο με το μέγεθος της τουριστικής αγοράς όσο και με την ισχυρή αεροπορική συνδεσιμότητα που επιτρέπει μεγαλύτερη τουριστική περίοδο. Παράλληλα, η διαθεσιμότητα μεγαλύτερων εκτάσεων γης και η δυνατότητα ανάπτυξης projects μεγάλης κλίμακας δημιουργούν διαφορετικές επενδυτικές συνθήκες σε σχέση με τις Κυκλάδες.

Στις Κυκλάδες, η Πάρος συγκεντρώνει σημαντικό ενδιαφέρον από διεθνείς ομίλους, με νέες παρουσίες των Radisson, Marriott Autograph Collection και Morgans Originals. Μύκονος και Σαντορίνη εξακολουθούν να αποτελούν αγορές υψηλής αξίας, με την περιορισμένη προσφορά να στηρίζει τις αξίες των ακινήτων, αλλά ταυτόχρονα να αυξάνει το κόστος εισόδου για νέες επενδύσεις.

Στο Ιόνιο, η Ζάκυνθος υποδέχθηκε το Hymnos Resort & Spa της Marriott Luxury Collection, δυναμικότητας 94 δωματίων, το οποίο αποτελεί το πρώτο brand υψηλής πολυτέλειας στο νησί.

Το επενδυτικό ενδιαφέρον αρχίζει, παράλληλα, να διευρύνεται γεωγραφικά. Η Πελοπόννησος εξελίσσεται σε νέο πεδίο ανάπτυξης, με projects όπως το Six Senses Megalonisos, το Four Seasons Porto Heli και το πρώτο ελληνικό Waldorf Astoria, το Scarlet Bay, που προγραμματίζεται για το 2029. Οι επενδύσεις αυτές δείχνουν ότι η ανάπτυξη των πολυτελών ξενοδοχειακών μονάδων δεν περιορίζεται πλέον στον παραδοσιακό άξονα Αθήνα-Κυκλάδες.

Η αυξημένη επενδυτική κινητικότητα αποτυπώνεται και στις συναλλαγές ξενοδοχειακών ακινήτων. Το 2025, οι ξενοδοχειακές επενδύσεις στην Ελλάδα έφτασαν περίπου το 1,5 δισ. ευρώ, έναντι 1 δισ. ευρώ το 2024, καταγράφοντας αύξηση περίπου 50%. Η συνολική αξία των συναλλαγών διαμορφώθηκε στα 1,119 δισ. ευρώ, ενώ σύμφωνα με την CBRE η Ελλάδα βρέθηκε για πρώτη φορά μεταξύ των πέντε κορυφαίων ευρωπαϊκών αγορών ξενοδοχειακών επενδύσεων.

Στις σημαντικές συμφωνίες περιλαμβάνονται η εξαγορά του Athenaeum InterContinental από την Azora, η απόκτηση του Grand Hyatt Athens από την Blackstone έναντι 235 εκατ. ευρώ, η επένδυση της Brookfield στο Domes Zeen Chania και η εξαγορά του Phāea Cretan Malia από την Hotel Investment Partners.

Ιδιαίτερο βάρος έχει και η συμφωνία της Premia Properties για τα Akti Imperial στη Ρόδο και Akti Beach Club και Palace στην Κω. Η συνολική αξία της συμφωνίας ξεπερνά τα 250 εκατ. ευρώ και αφορά 1.316 δωμάτια.

Σύμφωνα με την έρευνα, 9 στους 10 Ευρωπαίους επενδυτές σχεδιάζουν είτε να διατηρήσουν είτε να αυξήσουν την έκθεσή τους στην αγορά, γεγονός που αφήνει περιθώριο για τη συνέχιση συναλλαγών αντίστοιχου τύπου, ιδιαίτερα σε Κρήτη και Δωδεκάνησα.

Η στροφή προς το υψηλότερης αξίας προϊόν είναι εμφανής και στη σύνθεση των ξενοδοχειακών εσόδων. Το 5άστερο segment αντιπροσώπευε το 2024 περίπου το 40% των συνολικών ξενοδοχειακών εσόδων στην Ελλάδα, με ποσό περίπου 11,5 δισ. ευρώ και αύξηση 9,9%. Στις κατηγορίες 1-3 αστέρων η αντίστοιχη αύξηση ήταν 5%.

Παράλληλα, κερδίζουν έδαφος τα boutique και lifestyle ξενοδοχεία, ενώ η αξιοποίηση και επανάχρηση ιστορικών κτιρίων στην Αθήνα δημιουργεί νέες μορφές τουριστικής φιλοξενίας. Η επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου αποτελεί επίσης βασικό παράγοντα για την καλύτερη αξιοποίηση των ξενοδοχειακών υποδομών.

Ωστόσο, η αύξηση του τζίρου δεν μεταφράζεται αυτόματα σε αντίστοιχη αύξηση της κερδοφορίας. Το κόστος λειτουργίας, η ενέργεια και η φορολογική επιβάρυνση παραμένουν σημαντικές παράμετροι για τις επιχειρήσεις. Ενδεικτικά, για ένα τετράστερο ξενοδοχείο με τιμή δωματίου 150 ευρώ, η συνολική φορολογική επιβάρυνση υπολογίζεται στο 29,8% των ακαθάριστων εσόδων δωματίου, έναντι 16,1% στην Κύπρο.

Σε αυτό το περιβάλλον, οι δυνατότητες για συνεχείς αυξήσεις τιμών δεν είναι απεριόριστες. Η αγορά θα πρέπει να ισορροπήσει ανάμεσα στην αυξημένη προσφορά, το λειτουργικό κόστος, την τιμολογιακή πολιτική και τη διατήρηση της ανταγωνιστικότητας του ελληνικού τουριστικού προϊόντος.

Οι προβλέψεις για τα επόμενα χρόνια αποτυπώνουν αυτή τη μετάβαση. Στην Αττική, η αύξηση του ADR εκτιμάται ότι θα επιβραδυνθεί από 3,7% το 2026 σε 2% το 2027 και 2,5% το 2028. Αντίστοιχα, η αύξηση του RevPAR από 4,5% το 2026 αναμένεται να περιοριστεί σε 1,5% το 2027 και 2% το 2028.

Το 2027, επομένως, αναμένεται να αποτελέσει κρίσιμο έτος για την ελληνική ξενοδοχειακή αγορά. Η είσοδος νέων μονάδων θα δοκιμάσει την ικανότητα των προορισμών να απορροφήσουν την επιπλέον προσφορά, ενώ η διατήρηση της αξίας του τουριστικού προϊόντος θα εξαρτηθεί ολοένα περισσότερο από την ποιότητα, τη διαφοροποίηση και την επιμήκυνση της σεζόν.

Η Ελλάδα εισέρχεται έτσι σε μια περίοδο κατά την οποία το ζητούμενο δεν είναι πλέον μόνο η προσέλκυση περισσότερων επισκεπτών. Το επενδυτικό στοίχημα της επόμενης διετίας αφορά κυρίως το πόση αξία δημιουργεί κάθε επισκέπτης, πόσο αποτελεσματικά απορροφάται η νέα ξενοδοχειακή προσφορά και κατά πόσο οι επενδύσεις μπορούν να διατηρήσουν την κερδοφορία τους σε μια ολοένα πιο ανταγωνιστική αγορά.

ot.gr