Επιχείρηση «Καθαρές Συναλλαγές»: Στο μικροσκόπιο της ΑΑΔΕ η κτηματαγορά και οι ύποπτες μεταβιβάσεις

Σε πλήρη εξέλιξη βρίσκεται η νέα στρατηγική της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) για την ενίσχυση της διαφάνειας στις αγοραπωλησίες ακινήτων, με επίκεντρο τις ύποπτες συναλλαγές και τις παρατυπίες στη φορολόγηση. Η δράση εντάσσεται στο ευρύτερο πλάνο «Καθαρές Συναλλαγές», το οποίο παρακολουθεί στενά την αναζωπύρωση που καταγράφεται στην ελληνική κτηματαγορά.

Σύμφωνα με το επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑΔΕ για το 2025, βασική προτεραιότητα αποτελούν οι υποθέσεις υψηλού κινδύνου, που σχετίζονται με μεταβιβάσεις ακινήτων με υπερβολικά τιμήματα, πληρωμές σε μετρητά, αλλά και γονικές παροχές χωρίς επαρκή φορολογική τεκμηρίωση.

Επιπλέον, υπό παρακολούθηση βρίσκονται φάκελοι που οδεύουν προς παραγραφή μέχρι το τέλος του 2025, αλλά και πράξεις που εμφανίζουν χαμηλές δηλούμενες αξίες σε περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού.

Έλεγχοι με ψηφιακά εργαλεία και αυτοματοποιημένα συστήματα

Στο πλαίσιο της νέας στρατηγικής, η ΑΑΔΕ αξιοποιεί τεχνητή νοημοσύνη και ανάλυση big data, αντλώντας πληροφορίες από τραπεζικά αρχεία, συμβολαιογραφικά δεδομένα, αλλά και τις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ. Ο σχεδιασμός προβλέπει τουλάχιστον 2.500 στοχευμένους ελέγχους σε μεταβιβάσεις ακινήτων μέσα στο 2025.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στη συμμετοχή επαγγελματιών, με περισσότερους από 100 συμβολαιογράφους και υποθηκοφύλακες να εξετάζονται για ενδεχόμενη εμπλοκή ή διευκόλυνση ύποπτων συναλλαγών. Η συνδρομή των επαγγελματιών αυτών είναι κρίσιμη, καθώς αρκετές μεταβιβάσεις κινούνται εντός του νομικού πλαισίου, αλλά παρουσιάζουν γκρίζες ζώνες που απαιτούν εξειδικευμένο έλεγχο.

Σημαντικές περιπτώσεις υπό διερεύνηση

Ανάμεσα στις μεταβιβάσεις που έχουν κινήσει υποψίες περιλαμβάνεται η πώληση επαγγελματικού ακινήτου 44,22 τ.μ. στη Γλυφάδα, με βοηθητικό χώρο 15 τ.μ., κατασκευής 1984, έναντι 175 εκατομμυρίων ευρώ, σε περιοχή όπου η τιμή ζώνης είναι 3.200 ευρώ/τ.μ.. Αντίστοιχη περίπτωση εντοπίζεται στην Καλαμαριά Θεσσαλονίκης, όπου διαμέρισμα 80 τ.μ. του 1980 πωλήθηκε προς 10 εκατομμύρια ευρώ, με τοπική τιμή ζώνης μόλις 1.550 ευρώ/τ.μ.

Κατηγορίες συναλλαγών που βρίσκονται στο στόχαστρο

1. Αγοραπωλησίες με μετρητά: Ελέγχεται αν το τίμημα μπορεί να δικαιολογηθεί με βάση δηλωμένα εισοδήματα, καταθέσεις ή τραπεζικό δανεισμό. Από 11 Δεκεμβρίου 2023, η χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής είναι υποχρεωτική για μεταβιβάσεις ακινήτων.

2. Μεταβιβάσεις με προσωρινές τιμές: Αφορούν ακίνητα σε περιοχές εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού. Ελέγχεται αν η διαφορά αξίας υπερβαίνει το 30% ή τα 100.000 ευρώ, κάτι που υποδηλώνει πιθανή υποεκτίμηση.

3. Γονικές παροχές πρώτης κατοικίας: Εξετάζεται η τήρηση των όρων απαλλαγής από τον φόρο, με διασταυρώσεις στα εισοδήματα και την περιουσιακή κατάσταση των αποδεκτών.

4. Συναλλαγές για τη «Χρυσή Βίζα»: Έλεγχος σε αγορές από αλλοδαπούς επενδυτές, με τιμή άνω των 250.000 ευρώ, αναφορικά με την προέλευση των κεφαλαίων και τη νομιμότητα της συναλλαγής.

5. Υποθέσεις ΕΝΦΙΑ: Διασταυρώσεις για την ύπαρξη πιστοποιητικού πληρωμής ή απαλλαγής, προϋπόθεση για την ισχύ της μεταβίβασης.

6. Απαλλαγή πρώτης κατοικίας: Έλεγχος εάν πληρούνται τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια για φοροαπαλλαγή.

7. Κληρονομιές: Επαλήθευση της φορολογητέας αξίας και εφαρμογή του αφορολόγητου ορίου, που κυμαίνεται από 200.000 έως 250.000 ευρώ, με αυξήσεις για ανήλικα τέκνα.

8. Ειδικός Φόρος Ακινήτων (ΕΦΑ): Επιθεώρηση φακέλων που αφορούν απαλλαγές υπεράκτιων ή αλλοδαπών εταιρειών, με έμφαση στην επάρκεια των δικαιολογητικών.

Στόχος η πάταξη της παραβατικότητας και η σταθερότητα στην αγορά

Η επιχείρηση «Καθαρές Συναλλαγές» αποτελεί μία από τις πιο συντονισμένες προσπάθειες φορολογικής διαφάνειας στον τομέα των ακινήτων. Με τις τιμές να αυξάνονται ραγδαία, η ΑΑΔΕ επιχειρεί να αποτρέψει πρακτικές φοροαποφυγής και να διασφαλίσει την ομαλή λειτουργία της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα.